전세권 설정과 계약 연장 시 고려사항

 

전세권 설정과 관련하여 특히 금액 증액과 계약 연장 시에는 다양한 법적, 실무적 요소를 고려해야 합니다.

 

계약 갱신 시 전세권 설정에 대한 방법은 물론, 특약사항의 명시 및 관리도 신중히 접근할 필요가 있습니다.

 

💡 전세권 증액 시 설정 방법

 

전세권 설정을 1억 8천만 원으로 하셨을 때와 비교해볼 때, 현재 2억 5천만 원으로 증액하여 계약을 연장한다면, 기존 전세권 설정을 어떻게 처리할 지가 문제입니다.

 

1억 8천만 원의 기존 전세권을 유지하고 새로운 7천만 원에 대해서는 추가 전세권 설정을 할 수 있습니다.

 

다만, 이렇게 별도로 전세권을 설정하면 두 건의 전세권이 존재하게 되므로, 가격 및 등기부등본 상의 우선순위 등의 변동 사항을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

 

💡 특약사항 설정 및 계약 연장

 

특약사항은 계약서에 명시되어야 법적 효력을 갖게 됩니다.

 

임대인의 해지 조건이나 매매 고지 사항 등은 명시적으로 계약에 기재되어야 하며, 임대인이 동의하지 않을 경우 계약 연장이 어려울 수 있습니다.

 

계약 이전에 먼저 임대인 측과 논의하여 특약을 조건으로 제안하고 동의를 얻는 것이 좋습니다.

 

문서로 작성된 내용이 없거나 기록된 대화가 없다면, 후에 분쟁이 발생했을 때 증빙이 어려울 수 있습니다.

 

💡 전세금 반환 및 임차인 보호

 

전세권 설정 시 주의해야 할 부분 중 하나는 전세금 반환의 시기와 관련된 특약입니다.

 

주택임대차보호법에 따르면, 계약 종료 시 임차인은 전세금을 반환받을 권리가 있습니다.

 

따라서 “전세계약 만료 시 세입자가 구해지지 않아도 전세금을 반환한다”는 내용은 법적으로 강제성이 부족할 수 있으며, 이러한 특약을 제거하거나 조정할 필요가 있을 수 있습니다.

 

대신, 전세권 설정 자체가 임차인의 권리를 어느 정도 보호해 주는 역할을 하므로, 다른 보완 장치를 고려할 수 있습니다.

 

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